El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n° 7 de Palencia, en Auto 26/2021 de 9 febrero de 2021 ha seguido a otros tantos que desde mediados de 2020 vienen acordando la suspensión provisional del pago del alquiler de negocios cerrados por la COVID19 (en este caso un gimnasio). Cuando el negocio abra, el propietario del local, además, tendrá que rebajar un 40 por ciento la renta hasta que se resuelva el procedimiento (siguiendo el criterio emitido mediante Auto 447/2020 de 25 de septiembre de 2020 dictado por el Juzgado de Primera Instancia n° 81 de Madrid que acordó, por una parte, la suspensión del abono de la renta de una discoteca mientras no esté permitida la reapertura, y, por otra, una vez se produzca la reapertura, reduce la renta en un 50%. En este sentido, el Auto afirmaba que “si por un lado no parece equilibrado hacer cargar al arrendador con todos los perjuicios derivados de la crítica situación sanitaria, en el sentido de condicionar el pago de la renta –o de una parte de esta- en función del aforo máximo permitido, tampoco es equitativo imponer a la arrendataria que continúe cumpliendo con su obligación de pago cuando el funcionamiento de su negocio está prohibido por la Comunidad de Madrid, pues en este caso la falta de apertura no deviene de una decisión empresarial, sino de una imposibilidad legal.”)
Es obligatorio reseñar la Sentencia emitida el pasado 6 de marzo de 2020 (STS 153/2020 Rec. 2400/2017), en la cual nuestro Tribunal Supremo, sin conocer la vigencia que adquiriría esta institución proveniente del Derecho Romano tras la incertidumbre mercantil generada por la Covid-19, emitió un fallo que servirá de aclaración en cuanto a la praxis de juzgados a la hora de dirimir controversias contractuales.
“Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes. Es condición necesaria para la aplicación de la regla «rebus» la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato (sentencias 333/2014, de 30 de junio, 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras)”.
Ahora, se plantean infinidad de consultas de pequeños empresarios y autónomos, sobre las consecuencias de la imposibilidad de cumplir con sus compromisos contractuales y especialmente los relacionados con los contratos de arrendamiento, los préstamos con garantía hipotecaria que gravan las pequeñas fábricas y talleres y los leasing inmobiliarios con los que las entidades bancarias han financiado la adquisición de los locales y naves donde se encuentran las unidades productivas, que son el nervio y base de la economía española.
Rebus sic stantibus
El Tribunal Supremo diseñó una nueva doctrina sobre los requisitos para que esta cláusula rebus sic stantibus fuera aplicada a los contratos tras la crisis económica de 2008, erigiéndose como cláusula no escrita que permite alterar lo firmado en un contrato cuando ocurren sucesos extraordinarios que alteran las expectativas de las partes. Es importante señalar que la citada cláusula no tiene doctrinalmente ni jurisprudencialmente efectos rescisorios, resolutorios o extintivos, sino únicamente efectos modificativos de los contratos, y todo ello está encaminado únicamente a buscar e intentar compensar el desequilibrio de las prestaciones entre los contratantes, una más débil que otro, producido por una circunstancia extraordinariamente imprevisible en el momento de la celebración del contrato y en el momento de dar el consentimiento a la perfección del mismo entre los obligados a su cumplimiento.
Por tanto, con esta cláusula, los contratos y/o tratados podrán ser revisados siempre que concurran circunstancias nuevas, que alteren las condiciones que se tenían cuando entraron en aplicación las obligaciones en cuestión.
Por esta vía, se corrige el desequilibrio económico de las obligaciones de las partes de un contrato cuando sobrevienen circunstancias imprevisibles, como el cierre forzoso, que provoca que la posesión del local no tenga el mismo valor económico para el arrendatario.
En este sentido, volviendo al Auto del Juzgado de Palencia, el Juez afirma en el mismo que “es un hecho notorio la situación extraordinaria e imprevisible, que se está alargando en el tiempo, y que produce un desequilibrio en las prestaciones de las partes en beneficio de los arrendadores, pues se siguen devengando mensualmente las rentas, no pudiendo gozar la arrendataria de la plena disposición del uso del local con la consiguiente disminución de ingresos”.
Otro aspecto relevante del Auto es que considera que, aunque el arrendador fuera gran tenedor, y pudiera reclamar que se aplazara al amparo del Real Decreto-Ley 35/2020 el pago de la renta, en vez de suspenderse, sin embargo, el Juez señala que “la regulación establecida en el RD, no es obstáculo para adoptar medidas cautelares que garanticen la posible efectividad de la sentencia estimatoria de las pretensiones ejercitadas por la parte arrendataria”.
Además de la rebaja del alquiler, el Juez prohíbe también incluir en cualquier fichero de morosos a la arrendataria y el avalista, y la suspensión de la ejecutividad de las cláusulas contractuales referidas a la responsabilidad solidaria de avalista y el impago.
Desde nuestro punto de vista, esta doctrina no es solo aplicable en negocios que se han visto obligados a cerrar, sino que el hecho de poder demostrar una disminución considerable de la facturación igualmente permite exigir una modificación contractual, en concreto respecto de la renta, que permita la supervivencia del negocio. Si necesita cualquier tipo de asesoramiento en esta materia no dude en contactar con nuestro equipo legal.